Im Jahr 2022 verzeichnete Wien rund 13,2 Millionen Nächtigungen, von denen etwa 2,2 Millionen auf „sonstige Beherbergungsbetriebe“ entfielen, also vor allem auf Buchungsplattformen wie Airbnb und Booking.com. Die steigende Beliebtheit solcher Plattformen spiegelt sich in den Zahlen wider: Laut InsideAirbnb gab es Mitte Juli 2024 in Wien über 14.000 aktive Listings – ein Anstieg gegenüber den etwa 12.000 im Juli 2019. Knapp 80 % dieser Angebote betreffen komplette Wohnungen oder Häuser, während 12 % auf einzelne Zimmer entfallen und der Rest auf Hotelzimmer.
Kurzzeitvermietung: Definition und Nutzung
Unter Kurzzeitvermietung versteht man in Wien eine Vermietung im Zeitraum von 2 bis 30 Tagen. Laut InsideAirbnb werden komplette Wohnungen im Durchschnitt 69 Tage im Jahr kurzfristig vermietet. Bemerkenswert ist, dass 91 % dieser Wohnungen ausschließlich für Kurzzeitmieten genutzt werden, während nur 9 % über 30 Tage hinaus vermietet werden.
Die rechtlichen Grundlagen
Die Vermietung einer Wohnung zu touristischen Zwecken unterliegt in Wien strengen gesetzlichen Bestimmungen. Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass die Wohnung im Wohnungseigentumsvertrag als solche gewidmet ist. Laut einem Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) darf eine Wohnung erst dann für touristische Zwecke vermietet werden, wenn sie zuvor umgewidmet wurde. Hierfür ist in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer des Hauses erforderlich.
Neue Regelungen ab 1. Juli 2024
Seit dem 1. Juli 2024 gelten in Wien neue Bestimmungen für die Kurzzeitvermietung. Entscheidend ist, ob sich die Wohnung in einer Wohnzone befindet oder nicht.
Kurzzeitvermietung in Wohnzonen
Liegt die Wohnung in einer Wohnzone, darf sie bis zu 90 Tage im Jahr kurzfristig vermietet werden, vorausgesetzt, der Haupt- oder Nebenwohnsitz wird nicht dauerhaft aufgegeben. Eine Vermietung über diesen Zeitraum hinaus erfordert eine behördliche Bewilligung. Diese Bewilligung wird nur erteilt, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
- Wohnnutzfläche: Die im Gebäude verbleibende Wohnnutzfläche muss mindestens 80 % aller Nutzflächen betragen (ohne Erd- und Kellergeschosse).
- Lokale Versorgung: Es sollen Einrichtungen geschaffen oder erweitert werden, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen.
- Beeinträchtigte Wohnqualität: Die Wohnqualität im selben Haus muss durch äußere Umstände beeinträchtigt sein.
- Neuer Wohnraum: Es wird im selben Bezirk neuer Wohnraum geschaffen, der der Größe und Ausstattung der zu vermietenden Wohnung entspricht und eine vergleichbare Miete erzielen kann.
Kurzzeitvermietung außerhalb von Wohnzonen
Auch außerhalb von Wohnzonen gilt die 90-Tage-Regel. Kurzzeitige Vermietung ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes ist bis zu 90 Tage im Jahr zulässig. Eine Vermietung darüber hinaus erfordert seit dem 1. Juli 2024 eine behördliche Bewilligung, die für maximal fünf Jahre erteilt wird. Diese Bewilligung wird jedoch nur gewährt, wenn:
- Keine Wohnbaufördermittel: Für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen wurden.
- Wohnzweck: Die Mehrheit der Wohnungen im Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird.
- Gewerbliche Nutzung: Nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes für gewerbliche Zwecke (kurzfristige Beherbergung) genutzt werden.
Für die Einreichung eines solchen Antrags ist die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer des Hauses erforderlich.
Strafen bei Verstößen
Eine besonders wichtige Neuerung: Bereits das Anbieten einer Wohnung für mehr als 90 Tage ohne entsprechende Bewilligung kann zu einer Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro führen. Daher ist es dringend zu empfehlen, sich vor der Vermietung umfassend über die rechtlichen Rahmenbedingungen zu informieren.
Wie können Gastgeber prüfen, ob ihre Wohnung in einer Wohnzone liegt?
Gastgeber in Wien können die Zonenzugehörigkeit ihrer Wohnung überprüfen, indem sie den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien konsultieren. Alternativ können sie sich an die Servicestelle der Stadt Wien wenden, um genaue Informationen zu erhalten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Personen, die im Rahmen des sogenannten "Home Sharing" ihren eigenen Wohnraum gelegentlich vermieten, um etwas dazuzuverdienen, nicht von den neuen Regelungen betroffen sind. Dies gilt, solange die eigene Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken überwiegt und der Wohnraum nicht zweckentfremdet oder dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Beispielsweise bleibt es auch in Wohnzonen erlaubt, dass Studierende ihre Wohnung während der Ferien oder Wohnungsinhaber und -inhaberinnen ihre Wohnung während ihres Urlaubs kurzzeitig vermieten.
Weitere Infos: Merkblatt der Stadt Wien mit allen Infos rund um die neuen Regelungen seit 1. Juli 2024.
